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      “买卖不破租赁”原则的成立条件

      作者:讨债新闻   时间:2019-03-09 14:08   

             所谓“买卖不破租赁”原则,是指在租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。


               “买卖不破租赁”作为一个原则,适用该原则必须具备四个条件:


              1.存在合法有效的租赁合同。


              要适用该原则,在租赁物所有权让与时,租赁合同应该已经成立并生效。需要注意的是,根据《中华人民共和国物权法》的规定,仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动,对动产来说需要交付,对不动产来说需要登记。

              《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”


              那么,如果合同当事人未有对不动产租赁合同进行登记会有什么样的结果呢?


              《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第三十条规定:“未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以’买卖不破租赁为由’向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。”


              这一指示性意见一定程度上照顾了我国房屋租赁的现实,也为司法实践的适用留了一定的余地。


              2.出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。


              租赁物的所有权已经让与给了第三人也是“买卖不破租赁”制度适用的必要条件,如果租赁关系虽然有效存在,但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意,没有办理过户手续,即所有权并未发生变动,该制度就无法适用。


              3.租赁物已经交付于承租人。


              这里所说的交付,除指出租人已经交付租赁物外,还需承租人继续占有租赁物。一方面,承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益,无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面,承租人占有不能起到公示作用,为维持交易安全,不应赋予租赁权对抗力。


              4.所有权发生变动是在租赁期间内。“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内,租赁物的所有权发生变动,导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。因此所有权发生变动是在租赁期间,为适用”买卖不破租赁“原则的条件之一。

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